Editorial & Opinion

Alerta roja registral

Dr. Julio Enrique Acosta / Abogado y notario

sábado 21, julio 2018 - 12:00 am

El tema de las falsedades y fraudes registrales no es nada nuevo. Se ha venido hablando de ello desde hace muchísimo tiempo. Y me refiero a aquellos casos que nos han comentado y de los que hemos escuchado tantas anécdotas sobre el registro de falsos instrumentos, principalmente escrituras de compraventa de inmuebles, otorgadas ante notarios inexistentes o en protocolos de notarios ya fallecidos, falsificando la identidad y firma de los propietarios cuyos inmuebles han sido traspasados sin su consentimiento e inscritos en los respectivos Registros  de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Por lo tanto no es un descubrimiento lo que voy a relatar más adelante.

Personalmente, tenía mucho tiempo de no escuchar de casos como los indicados, que generalmente se daban por la escasa o nula tecnología de que gozaban los registros; y ese silencio lo atribuí, ingenuamente, a que en la actualidad con los sistemas modernos, tecnología de punta y mayores controles con que hoy cuentan dichos organismos del Estado, o se habían terminado o al menos habían disminuido sustancialmente tales hechos. Pero cuan equivocado estaba.

Hoy, en pleno siglo XXI, con sistemas tecnológicos modernos, con posibilidad de investigar vía internet la situación registral de un documento y en fin con toda la modernidad que se nos ocurra que pueda utilizarse actualmente, aún con todo ello, los casos de inscripciones fraudulentas se siguen presentando. Y aquí comento un caso que como abogado en el libre ejercicio de la profesión recién acabo de conocer. Como ya dije, no se trata de ningún descubrimiento.

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Una sociedad legalmente constituida, dueña y poseedora de varios inmuebles, solicitó en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas a cuya jurisdicción corresponde uno de esos inmuebles, que le fuera extendida certificación extractada de su matrícula; y al ser analizada dicha certificación, se detectó que en la matrícula que ampara la propiedad del inmueble, aparecía marginada la presentación de una escritura pública de compraventa del inmueble, supuestamente otorgada, hace más de 20 años, por la sociedad propietaria a favor de determinada persona y presentada recientemente para su inscripción. El testimonio de la escritura matriz había sido extendido mediante el sistema de transcripción y no por el de copia fotostática; y, curiosamente, el papel en que se imprimió dicho testimonio, parecía, por su textura y nitidez, que se había extendido ayer y no hace más de 20 años. Contrato de compraventa, por supuesto, que la expresada sociedad nunca celebró.

La escritura en mención, providencialmente, fue observada y detenida a raíz de haberse recibido en el Registro, un informe enviado por la Secretaría de la Corte Suprema de Justicia en el que se indicaba que el notario autorizante de ese instrumento ya había fallecido; razón por lo que se le previno al supuesto comprador que presentara un testimonio expedido por la Sección del Notariado de la misma Corte Suprema de Justicia, conforme a lo dispuesto en la Ley de la materia.


Estando conscientes los representantes de la sociedad, que la referida compraventa nunca fue otorgada y con el objeto de verificar los hechos anteriormente expuestos, solicitaron a la Sección del Notariado, la expedición de un testimonio de la escritura en mención; habiéndose comprobado que la referida escritura de compraventa no existía ya que el número de la misma y el libro de protocolo que se mencionaban, correspondían a un instrumento que contenía un acto de diferente naturaleza y eran otros los otorgantes, tal como se indicó en la certificación que fue extendida por la referida dependencia de la Corte Suprema de Justicia. Certificación en la que además, se hacía constar que se había revisado el índice del libro de protocolo del notario ante quien supuestamente se había otorgado la escritura, no habiéndose encontrando datos respecto del instrumento solicitado.

Con la información anterior, se pidió al Registro que se estableciera una alerta en la matrícula que ampara el inmueble, como es costumbre en casos como éste, para evitar otro posible fraude; no obstante que ya con anterioridad se había dado cuenta del caso al referido Registro. Lo que causó cierta sorpresa fue el hecho de que la fraudulenta escritura de compraventa había sido retirada sin inscribir, por persona distinta al presentante, casualmente, el mismo día en que originalmente se había informado del hecho al ente registral.

¿Cuántos casos más como éste se estarán presentando en los diversos Registros de la Propiedad que funcionan en el territorio nacional y cuántos han sido denunciados? Supongo que son muchos los existentes y pocos los denunciados o publicitados como se hace hoy. Precisamente por ello, pensé que este relato puede significar una verdadera alerta roja tanto para los propietarios de inmuebles como para los señores Registradores, a fin de que se tomen, por una parte todas las precauciones posibles por los dueños y las medidas de protección necesarias de parte de los Registros. Deseo de igual manera, que este vivo y real ejemplo de fraude que hoy comento, sirva para que las distintas Asociaciones de Abogados que existen en el país, hagan un análisis de situaciones como ésta y otras que están siendo propiciadas por falsos abogados y notarios o inescrupulosos colegas; y hagan un estudio de las reformas de que pueda ser objeto la desactualizada Ley de Notariado o impulsar la aprobación de un existente anteproyecto de ley. Asimismo que se establezcan mecanismos que permitan a los señores Registradores poder detectar con prontitud posibles instrumentos fraudulentos y la manera que los propietarios de los inmuebles estén informados de aquellos cambios que se pretendan realizar en ellos, para verificar si han sido consentidos o no; y así evitar en lo posible la afectación del patrimonio de quienes de buena fe han confiado en el sistema registral, creado precisamente para su protección.




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